Lex Koller: विदेशी खरीदारों को स्विस रियल एस्टेट के बारे में क्या जानने की आवश्यकता है

Lex Koller क्या है?

Lex Koller एक संघीय कानून है जो उन विदेशी नागरिकों द्वारा आवासीय अचल संपत्ति के अधिग्रहण को प्रतिबंधित करता है जो स्विट्ज़रलैंड में निवासी नहीं हैं। 1961 में अधिनियमित और उसके बाद कई बार संशोधित, इस कानून का उद्देश्य स्विस भूमि के "विदेशी अति-अलगाव" को रोकना है — अनिवार्य रूप से, यह सुनिश्चित करना कि स्विस रियल एस्टेट गैर-निवासियों द्वारा निवेश संपत्तियों के रूप में अधिग्रहित किए जाने के बजाय स्विस निवासियों के लिए उपलब्ध रहे। यह कानून विशेष रूप से आवासीय संपत्ति पर लागू होता है। वाणिज्यिक और औद्योगिक रियल एस्टेट को आम तौर पर छूट दी गई है, जिसका अर्थ है कि विदेशी स्वामित्व वाली कंपनियां Lex Koller प्रतिबंधों के बिना कार्यालय स्थान, खुदरा परिसर और औद्योगिक संपत्ति प्राप्त कर सकती हैं।

कौन प्रभावित है?

Lex Koller विदेशों में रहने वाले व्यक्तियों — जिन्हें उन विदेशी नागरिकों के रूप में परिभाषित किया गया है जिनका स्विट्ज़रलैंड में स्थायी निवास नहीं है, और विदेशी-नियंत्रित कंपनियों पर लागू होता है। मुख्य अंतर इस प्रकार हैं। वैध निवास परमिट (B या C परमिट) वाले यूरोपीय संघ/EFTA नागरिकों को प्राथमिक निवास प्राप्त करने के उद्देश्य से अनिवार्य रूप से स्विस नागरिकों के समान माना जाता है। वे प्राधिकरण के बिना अपने स्वयं के उपयोग के लिए आवासीय संपत्ति खरीद सकते हैं। B परमिट वाले गैर-यूरोपीय संघ/EFTA नागरिक अधिकांश कैंटन में प्राधिकरण के बिना प्राथमिक निवास खरीद सकते हैं, लेकिन उन्हें माध्यमिक निवासों और निवेश संपत्तियों पर प्रतिबंधों का सामना करना पड़ता है। स्विस निवास के बिना व्यक्तियों (राष्ट्रीयता की परवाह किए बिना) को आवासीय संपत्ति खरीदने के लिए कैंटोनल प्राधिकरण की आवश्यकता होती है, और ऐसा प्राधिकरण सख्त कोटा के अधीन है। विदेश में रहने वाले स्विस नागरिक प्रभावित नहीं होते हैं — वे स्वतंत्र रूप से खरीद सकते हैं।

संपत्ति के प्रकार और प्रतिबंध

प्रतिबंध संपत्ति के प्रकार के अनुसार भिन्न होते हैं। प्राथमिक निवास (Hauptwohnung): परमिट धारक (B या C) बिना किसी प्राधिकरण के अपने निवास स्थान पर प्राथमिक निवास खरीद सकते हैं। संपत्ति उनके वास्तविक घर के रूप में कार्य करनी चाहिए। माध्यमिक या अवकाश निवास (Ferienwohnung): ये सबसे सख्त प्रतिबंधों के अधीन हैं। गैर-निवासियों द्वारा खरीद के लिए कैंटोनल प्राधिकरण की आवश्यकता होती है, जिसे संघीय कोटा प्रणाली (जिसे आकस्मिक/contingent के रूप में जाना जाता है) के माध्यम से आवंटित किया जाता है। संपत्ति एक मान्यता प्राप्त पर्यटन क्षेत्र में होनी चाहिए, और आकार की सीमाएं हैं (आमतौर पर अधिकतम 200m² शुद्ध रहने का क्षेत्र)। निवेश/किराया संपत्तियां: गैर-निवासी विदेशी आम तौर पर आवासीय निवेश संपत्तियां प्राप्त नहीं कर सकते हैं। परमिट धारक कैंटोनल नियमों के अधीन निवेश संपत्तियां प्राप्त कर सकते हैं। वाणिज्यिक संपत्ति: आम तौर पर Lex Koller से छूट प्राप्त है।

कैंटोनल अंतर

जबकि Lex Koller एक संघीय कानून है, इसके कार्यान्वयन में कैंटोनल अधिकारी शामिल होते हैं, और कैंटन आवेदनों को कैसे संभालते हैं, इसमें सार्थक अंतर होते हैं। ज़्यूरिक प्राथमिक निवास खरीदने वाले परमिट धारकों के लिए अपेक्षाकृत सीधा है। यदि खरीदार के पास वैध परमिट है और संपत्ति उनके पंजीकृत पते पर है, तो कैंटोनल लैंड रजिस्ट्री (Grundbuchamt) आमतौर पर बिना किसी समस्या के अधिग्रहण की प्रक्रिया करती है। ज़ुग इसी तरह के दृष्टिकोण का अनुसरण करता है लेकिन इसमें कुछ अतिरिक्त कम्यून-स्तरीय आवश्यकताएं हैं। ज़ुग की कुछ नगर पालिकाओं को अतिरिक्त प्रलेखन की आवश्यकता होती है या वहां प्रतीक्षा अवधि होती है। श्वीज़ आम तौर पर सुलभ है और, कम संपत्ति की कीमतों और बहुत कम कर दरों के साथ मिलकर, स्थानांतरित होने वाले परिवारों के लिए उत्कृष्ट मूल्य का प्रतिनिधित्व करता है। जिनेवा और वॉड में विदेशी खरीदारों की सबसे अधिक मांग है, जिससे आवेदनों की अधिक जांच होती है। जिनेवा में विशेष रूप से तंग माध्यमिक निवास कोटा है। वैलेस और ग्राउब्यून्डेन, प्रमुख पर्यटन कैंटन के रूप में, अवकाश निवास अधिग्रहण को अधिकृत करने के लिए सबसे विकसित व्यवस्थाएं रखते हैं।

प्राधिकरण प्रक्रिया

जब प्राधिकरण की आवश्यकता होती है (आमतौर पर माध्यमिक निवासों के लिए या निवास परमिट के बिना खरीदारों के लिए), तो प्रक्रिया में कई चरण शामिल होते हैं। खरीदार Lex Koller मामलों के लिए जिम्मेदार कैंटोनल प्राधिकरण को एक आवेदन प्रस्तुत करता है — आमतौर पर कैंटोनल Grundbuchamt या न्याय विभाग का एक समर्पित विभाग। आवेदन में खरीद समझौता (आमतौर पर एक प्रारंभिक "Vorvertrag"), स्विट्ज़रलैंड या विशिष्ट स्थान से खरीदार के संबंध का प्रमाण, साक्ष्य कि अधिग्रहण अनुमत श्रेणियों में से एक के भीतर आता है, और पुष्टि कि संपत्ति आकार और उपयोग आवश्यकताओं को पूरा करती है, शामिल होना चाहिए। कैंटोनल प्राधिकरण संघीय कोटा (अवकाश निवासों के लिए) और कैंटोनल मानदंडों के विरुद्ध आवेदन की समीक्षा करता है। प्रसंस्करण समय छोटे कैंटन में 2-6 सप्ताह से लेकर जिनेवा या वॉड में 2-3 महीने तक होता है।

विदेशी खरीदारों के लिए व्यावहारिक रणनीतियां

स्विट्ज़रलैंड स्थानांतरित होने वाले उच्च-निवल-मूल्य वाले व्यक्तियों के लिए, कई व्यावहारिक रणनीतियां रियल एस्टेट अधिग्रहण प्रक्रिया को सरल बना सकती हैं। सबसे सीधा दृष्टिकोण संपत्ति खरीदने से पहले B परमिट प्राप्त करना है। वैध निवास परमिट के साथ, प्राथमिक निवास प्राप्त करना अनिवार्य रूप से एक स्विस नागरिक की तरह ही प्रक्रिया बन जाती है। उन परिवारों के लिए जो अपना परमिट जारी होने से पहले खरीदना चाहते हैं, कभी-कभी एक सशर्त खरीद समझौता (Vorvertrag) करना संभव होता है जो परमिट मिलने पर निर्भर होता है। माध्यमिक निवास या निवेश संपत्तियां प्राप्त करने में रुचि रखने वालों के लिए, एक स्विस कंपनी को शामिल करना कभी-कभी एक मार्ग प्रदान कर सकता है, हालांकि इसके लिए विदेशी-नियंत्रित कंपनी के रूप में वर्गीकृत होने से बचने के लिए सावधानीपूर्वक संरचना की आवश्यकता होती है। एक विशेषज्ञ रियल एस्टेट सलाहकार के साथ काम करना जो Lex Koller और स्थानीय बाजार दोनों को समझता हो, आवश्यक है। ऑफ-मार्केट संपत्तियां — जो लक्जरी खंड में आम हैं — अक्सर सर्वोत्तम अवसरों का प्रतिनिधित्व करती हैं और इसके लिए स्थापित नेटवर्क वाले सलाहकार की आवश्यकता होती है।

हालिया घटनाक्रम और दृष्टिकोण

Lex Koller में सुधार या इसे समाप्त करने के बारे में समय-समय पर चर्चा होती रही है। वाणिज्यिक संपत्ति अधिग्रहण पर प्रतिबंधों को ढीला करने के 2017 के संघीय प्रस्ताव को ठंडे बस्ते में डाल दिया गया था, और हालिया चर्चाएं कानून को ढीला करने के बजाय कड़ा करने पर केंद्रित रही हैं, विशेष रूप से पर्यटन क्षेत्रों में माध्यमिक निवासों के संबंध में। निकट भविष्य के लिए, Lex Koller मजबूती से लागू है। स्थानांतरित होने वाले परिवारों को अपनी आप्रवासन समयरेखा के साथ मिलकर अपनी रियल एस्टेट रणनीति की योजना बनानी चाहिए — दोनों आपस में गहराई से जुड़े हुए हैं, और उचित समन्वय काफी समय और जटिलता बचा सकता है।

संपत्ति की कीमतें: क्या अपेक्षा करें

स्विस रियल एस्टेट की कीमतें, विशेष रूप से प्रमुख स्थानों पर, दुनिया की सबसे ऊंची कीमतों में से हैं। ज़्यूरिक शहर में, प्रमुख आवासीय संपत्ति के लिए CHF 15,000–35,000 प्रति वर्ग मीटर की अपेक्षा करें। ज़्यूरिक झील (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) के किनारे गोल्ड कोस्ट समुदाय CHF 20,000–40,000/m² की प्रीमियम मांग करते हैं। ज़ुग में, टाउन सेंटर संपत्तियां CHF 12,000–25,000/m² तक होती हैं, आस-पास के गांवों में CHF 8,000–14,000/m² तक। श्वीज़ झील के किनारे CHF 6,000–14,000/m² और अंतर्देशीय गांवों में CHF 4,000–8,000/m² पर अधिक सुलभ मूल्य निर्धारण प्रदान करता है। ये कीमतें स्विस रियल एस्टेट की गुणवत्ता, स्थिरता और दुर्लभता को दर्शाती हैं — और यह तथ्य कि स्विट्ज़रलैंड में संपत्ति ऐतिहासिक रूप से विश्व स्तर पर मूल्य के सबसे विश्वसनीय भंडार में से एक रही है।