Lex Koller: Was ausländische Käufer über Schweizer Immobilien wissen müssen

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz, das den Erwerb von Wohnimmobilien durch ausländische Staatsangehörige, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, sowie durch ausländisch beherrschte Unternehmen einschränkt. Das 1961 verabschiedete und seither mehrfach revidierte Gesetz dient dem Zweck, die «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern — im Wesentlichen soll sichergestellt werden, dass Schweizer Immobilien für Schweizer Einwohner verfügbar bleiben, anstatt als Renditeobjekte von Nichtansässigen erworben zu werden. Das Gesetz gilt spezifisch für Wohnimmobilien. Gewerbe- und Industrieimmobilien sind in der Regel befreit, was bedeutet, dass ausländisch kontrollierte Unternehmen Büroräume, Verkaufsflächen und Industrieobjekte ohne Lex-Koller-Beschränkungen erwerben können.

Wer ist betroffen?

Die Lex Koller gilt für Personen im Ausland — definiert als ausländische Staatsangehörige, die keinen dauerhaften Wohnsitz in der Schweiz haben, sowie für ausländisch beherrschte Unternehmen. Die wesentlichen Unterscheidungen sind wie folgt: EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung (B- oder C-Bewilligung) werden beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes im Wesentlichen wie Schweizer Staatsangehörige behandelt. Sie können Wohnimmobilien für den Eigenbedarf ohne Bewilligung erwerben. Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer B-Bewilligung können in den meisten Kantonen einen Hauptwohnsitz ohne Bewilligung erwerben, sehen sich jedoch Beschränkungen bei Zweitwohnungen und Anlageobjekten gegenüber. Personen ohne Schweizer Wohnsitz (unabhängig von der Nationalität) benötigen eine kantonale Bewilligung zum Kauf von Wohnimmobilien, wobei diese Bewilligung strengen Kontingenten unterliegt. Auslandschweizer sind nicht betroffen — sie können frei kaufen.

Immobilienarten und Beschränkungen

Die Beschränkungen variieren je nach Art der Immobilie. Hauptwohnung: Bewilligungsinhaber (B oder C) können an ihrem Wohnort ohne Genehmigung einen Hauptwohnsitz erwerben. Die Immobilie muss als ihr tatsächlicher Wohnsitz dienen. Zweit- oder Ferienwohnungen: Diese unterliegen den strengsten Beschränkungen. Der Kauf durch Nichtansässige erfordert eine kantonale Bewilligung, die über ein eidgenössisches Kontingentsystem vergeben wird. Die Immobilie muss in einem anerkannten Tourismusgebiet liegen, und es gibt Grössenbeschränkungen (typischerweise maximal 200 m² Nettowohnfläche). Renditeobjekte/Mietobjekte: Nichtansässige Ausländer können in der Regel keine Wohnrenditeobjekte erwerben. Bewilligungsinhaber können Renditeobjekte unter Einhaltung kantonaler Regeln erwerben. Gewerbeimmobilien: Im Allgemeinen von der Lex Koller befreit.

Kantonale Unterschiede

Obwohl die Lex Koller ein Bundesgesetz ist, liegt der Vollzug bei den kantonalen Behörden, und es gibt bedeutende Unterschiede in der Handhabung von Anträgen. Zürich ist für Bewilligungsinhaber, die einen Hauptwohnsitz erwerben möchten, relativ unkompliziert. Das kantonale Grundbuchamt wickelt Erwerbe in der Regel problemlos ab, wenn der Käufer eine gültige Bewilligung hat und die Immobilie an seinem gemeldeten Wohnort liegt. Zug verfolgt einen ähnlichen Ansatz, hat aber einige zusätzliche Anforderungen auf Gemeindeebene. Bestimmte Gemeinden in Zug verlangen zusätzliche Unterlagen oder haben Wartefristen. Schwyz ist im Allgemeinen gut zugänglich und bietet in Kombination mit niedrigeren Immobilienpreisen und sehr niedrigen Steuersätzen einen hervorragenden Wert für zuziehende Familien. Genf und die Waadt haben die höchste Nachfrage durch ausländische Käufer, was zu einer genaueren Prüfung der Anträge führt. Insbesondere Genf hat enge Kontingente für Zweitwohnungen. Das Wallis und Graubünden haben als grosse Tourismuskantone die am stärksten entwickelten Regimes für die Bewilligung von Ferienwohnungskäufen.

Der Bewilligungsprozess

Wenn eine Bewilligung erforderlich ist (typischerweise für Zweitwohnungen oder für Käufer ohne Aufenthaltsbewilligung), umfasst der Prozess mehrere Schritte. Der Käufer reicht einen Antrag bei der für Lex-Koller-Angelegenheiten zuständigen kantonalen Behörde ein — meist das kantonale Grundbuchamt oder eine dedizierte Abteilung des Justizdepartements. Der Antrag muss den Kaufvertrag (meist einen Vorvertrag), den Nachweis der Verbindung des Käufers zur Schweiz oder zum spezifischen Standort, Belege dafür, dass der Erwerb in eine der zulässigen Kategorien fällt, sowie die Bestätigung enthalten, dass die Immobilie die Grössen- und Nutzungsanforderungen erfüllt. Die kantonale Behörde prüft den Antrag anhand des eidgenössischen Kontingents (für Ferienwohnungen) und kantonaler Kriterien. Die Bearbeitungszeiten variieren von 2–6 Wochen in kleineren Kantonen bis zu 2–3 Monaten in Genf oder der Waadt.

Praktische Strategien für ausländische Käufer

Für vermögende Privatpersonen, die in die Schweiz umziehen, können mehrere praktische Strategien den Immobilienerwerb vereinfachen. Der direkteste Weg ist der Erhalt einer B-Bewilligung vor dem Immobilienkauf. Mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung wird der Erwerb eines Hauptwohnsitzes im Wesentlichen zum gleichen Prozess wie für einen Schweizer Bürger. Für Familien, die bereits vor Erteilung ihrer Bewilligung kaufen möchten, ist es manchmal möglich, einen bedingten Kaufvertrag (Vorvertrag) abzuschliessen, der unter dem Vorbehalt der Erteilung der Bewilligung steht. Für diejenigen, die am Erwerb von Zweitwohnungen oder Renditeobjekten interessiert sind, kann die Gründung einer Schweizer Gesellschaft manchmal einen Weg bieten, wobei dies eine sorgfältige Strukturierung erfordert, um nicht als ausländisch beherrschtes Unternehmen eingestuft zu werden. Die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Immobilienberater, der sowohl die Lex Koller als auch den lokalen Markt versteht, ist unerlässlich. Off-Market-Immobilien — im Luxussegment üblich — stellen oft die besten Gelegenheiten dar und erfordern einen Berater mit etablierten Netzwerken.

Aktuelle Entwicklungen und Ausblick

Es gibt regelmässig Diskussionen über eine Reform oder Abschaffung der Lex Koller. Ein eidgenössischer Vorschlag aus dem Jahr 2017 zur Lockerung der Beschränkungen beim Erwerb von Gewerbeimmobilien wurde ad acta gelegt, und jüngere Debatten konzentrierten sich eher auf eine Verschärfung als auf eine Lockerung des Gesetzes, insbesondere im Hinblick auf Zweitwohnungen in Tourismusgebieten. Auf absehbare Zeit bleibt die Lex Koller fest verankert. Zuziehende Familien sollten ihre Immobilienstrategie in Verbindung mit ihrem Einwanderungszeitplan planen — beides ist eng miteinander verknüpft, und eine ordnungsgemässe Koordination kann erheblich Zeit und Komplexität sparen.

Immobilienpreise: Was Sie erwarten können

Die Schweizer Immobilienpreise, insbesondere an erstklassigen Standorten, gehören zu den höchsten der Welt. In der Stadt Zürich müssen Sie für erstklassige Wohnimmobilien mit CHF 15.000–35.000 pro Quadratmeter rechnen. Gemeinden an der Goldküste entlang des Zürichsees (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) erzielen Preise von CHF 20.000–40.000/m². In Zug bewegen sich Immobilien im Stadtzentrum zwischen CHF 12.000–25.000/m², während die umliegenden Dörfer bei CHF 8.000–14.000/m² liegen. Schwyz bietet zugänglichere Preise von CHF 6.000–14.000/m² am See und CHF 4.000–8.000/m² in den Inlandsdörfern. Diese Preise spiegeln die Qualität, Stabilität und Knappheit von Schweizer Immobilien wider — sowie die Tatsache, dass Wohneigentum in der Schweiz historisch gesehen einer der zuverlässigsten Wertspeicher weltweit ist.