Lex Koller: מה שקונים זרים צריכים לדעת על נדל״ן בשווייץ

מהו Lex Koller?

Lex Koller הוא חוק פדרלי המגביל את הרכישה של נדל״ן למגורים על ידי אזרחים זרים שאינם תושבים בשווייץ. החוק חוקק בשנת 1961 ועודכן מספר פעמים מאז, ומטרתו היא למנוע את 'השתלטות היתר הזרה' על אדמות שווייץ — בעיקרו של דבר, להבטיח שנדל״ן שווייצרי יישאר זמין לתושבי שווייץ במקום להירכש כנכסי השקעה על ידי לא-תושבים. החוק חל ספציפית על נכסי מגורים. נדל״ן מסחרי ותעשייתי פטור בדרך כלל, מה שאומר שחברות בבעלות זרה יכולות לרכוש שטחי משרדים, חנויות קמעונאיות ונכסי תעשייה ללא הגבלות Lex Koller.

מי מושפע?

Lex Koller חל על 'אנשים בחו״ל' — המוגדרים כאזרחים זרים שאין להם תושבות קבע בשווייץ, וחברות בשליטה זרה. ההבחנות העיקריות הן כדלקמן: אזרחי האיחוד האירופי/EFTA עם היתר שהייה בתוקף (היתר B או C) מטופלים בעיקרו של דבר כמו אזרחים שווייצרים לצורך רכישת מקום מגורים עיקרי. הם יכולים לרכוש נכס למגורים לשימושם העצמי ללא אישור. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי/EFTA עם היתר B יכולים לרכוש מקום מגורים עיקרי ללא אישור ברוב הקנטונים, אך עומדים בפני הגבלות על מקומות מגורים משניים ונכסי השקעה. אנשים ללא תושבות שווייצרית (ללא קשר לאזרחות) זקוקים לאישור קנטונלי לרכישת נכס למגורים, ואישור כזה כפוף למכסות קפדניות. אזרחים שווייצרים החיים בחו״ל אינם מושפעים — הם יכולים לרכוש באופן חופשי.

סוגי נכסים והגבלות

ההגבלות משתנות לפי סוג הנכס. מקום מגורים עיקרי (Hauptwohnung): בעלי היתר (B או C) יכולים לרכוש מקום מגורים עיקרי במקום מגוריהם ללא אישור. הנכס חייב לשמש כביתם בפועל. מקומות מגורים משניים או בתי נופש (Ferienwohnung): אלו כפופים להגבלות המחמירות ביותר. רכישה על ידי לא-תושבים דורשת אישור קנטונלי, המוקצה באמצעות מערכת מכסות פדרלית. הנכס חייב להיות באזור תיירותי מוכר, וישנן מגבלות גודל (בדרך כלל מקסימום של 200 מ״ר שטח מגורים נטו). נכסי השקעה/השכרה: זרים שאינם תושבים בדרך כלל אינם יכולים לרכוש נכסי השקעה למגורים. בעלי היתר יכולים לרכוש נכסי השקעה בכפוף לכללים הקנטונליים. נכס מסחרי: פטור בדרך כלל מ-Lex Koller.

הבדלים בין הקנטונים

למרות ש-Lex Koller הוא חוק פדרלי, היישום כרוך ברשויות הקנטונליות, וישנם הבדלים משמעותיים באופן שבו קנטונים מטפלים בבקשות. Zurich הוא פשוט יחסית עבור בעלי היתרים הרוכשים מקום מגורים עיקרי. מרשם המקרקעין הקנטונלי (Grundbuchamt) מעבד בדרך כלל רכישות ללא בעיה אם לקונה יש היתר בתוקף והנכס נמצא בכתובתו הרשומה. Zug נוקט בגישה דומה אך יש לו כמה דרישות נוספות ברמת הקומונה. רשויות מקומיות מסוימות ב-Zug דורשות תיעוד נוסף או שיש להן תקופות המתנה. Schwyz נגיש בדרך כלל, ובשילוב עם מחירי נכסים נמוכים יותר ושיעורי מס נמוכים מאוד, הוא מייצג ערך מצוין למשפחות העוברות למדינה. ל-Geneva ו-Vaud יש את הביקוש הגבוה ביותר מקונים זרים, מה שמוביל לבדיקה קפדנית יותר של בקשות. ל-Geneva במיוחד יש מכסות הדוקות למגורים משניים. Valais ו-Graubünden, כקנטונים תיירותיים מרכזיים, בעלי המשטרים המפותחים ביותר למתן אישורים לרכישת בתי נופש.

תהליך האישור

כאשר נדרש אישור (בדרך כלל למקומות מגורים משניים או לקונים ללא היתר שהייה), התהליך כולל מספר שלבים. הקונה מגיש בקשה לרשות הקנטונלית האחראית על ענייני Lex Koller — בדרך כלל ה-Grundbuchamt הקנטונלי או מחלקת משפטים ייעודית. הבקשה חייבת לכלול את הסכם הרכישה (בדרך כלל 'Vorvertrag' ראשוני), הוכחה לקשר של הקונה לשווייץ או למיקום הספציפי, ראיות לכך שהרכישה נופלת באחת הקטגוריות המותרות, ואישור שהנכס עומד בדרישות הגודל והשימוש. הרשות הקנטונלית בוחנת את הבקשה מול המכסה הפדרלית (לבתי נופש) והקריטריונים הקנטונליים. זמני העיבוד משתנים בין 2–6 שבועות בקנטונים קטנים ל-2–3 חודשים ב-Geneva או Vaud.

אסטרטגיות מעשיות לקונים זרים

עבור יחידים בעלי הון גבוה העוברים לשווייץ, מספר אסטרטגיות מעשיות יכולות לפשט את תהליך רכישת הנדל״ן. הגישה הפשוטה ביותר היא לקבל היתר B לפני רכישת הנכס. עם היתר שהייה בתוקף, רכישת מקום מגורים עיקרי הופכת למעשה לאותו תהליך כמו עבור אזרח שווייצרי. עבור משפחות המעוניינות לרכוש לפני הנפקת ההיתר שלהן, ניתן לעיתים להיכנס להסכם רכישה מותנה (Vorvertrag) המותנה בקבלת ההיתר. עבור המעוניינים ברכישת מקומות מגורים משניים או נכסי השקעה, הקמת חברה שווייצרית יכולה לפעמים לספק נתיב, אם כי הדבר דורש מבנה קפדני כדי להימנע מסיווג כחברה בשליטה זרה. עבודה עם יועץ נדל״ן מומחה המבין הן את Lex Koller והן את השוק המקומי היא חיונית. נכסים מחוץ לשוק (Off-market) — נפוצים במגזר היוקרה — מייצגים לעיתים קרובות את ההזדמנויות הטובות ביותר ודורשים יועץ עם רשתות קשרים מבוססות.

התפתחויות אחרונות ותחזית

היו דיונים תקופתיים לגבי רפורמה או ביטול של Lex Koller. הצעה פדרלית משנת 2017 להקל על ההגבלות על רכישת נדל״ן מסחרי נגנזה, ודיונים עדכניים יותר התמקדו בהחמרה ולא בהקלה של החוק, במיוחד בנוגע למקומות מגורים משניים באזורי תיירות. בעתיד הנראה לעין, Lex Koller נשאר יציב במקומו. משפחות עוברות צריכות לתכנן את אסטרטגיית הנדל״ן שלהן בשילוב עם לוח הזמנים של ההגירה שלהן — השניים קשורים קשר הדוק, ותיאום נכון יכול לחסוך זמן וסיבוכים משמעותיים.

מחירי נכסים: למה לצפות

מחירי הנדל״ן השווייצריים, במיוחד במיקומי פריים, הם מהגבוהים בעולם. ב-Zurich העיר, צפו ל-15,000–35,000 פרנק שווייצרי למ״ר עבור נכס מגורים יוקרתי. קהילות ה-Gold Coast לאורך אגם Zurich (כגון Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) דורשות פרמיות של 20,000–40,000 פרנק שווייצרי למ״ר. ב-Zug, נכסים במרכז העיר נעים בין 12,000–25,000 פרנק שווייצרי למ״ר, עם כפרים מסביב מ-8,000–14,000 פרנק שווייצרי למ״ר. Schwyz מציע תמחור נגיש יותר ב-6,000–14,000 פרנק שווייצרי למ״ר על שפת האגם ו-4,000–8,000 פרנק שווייצרי למ״ר בכפרים פנימיים. מחירים אלו משקפים את האיכות, היציבות והמחסור בנדל״ן שווייצרי — ואת העובדה שנדל״ן בשווייץ היה היסטורית אחד ממאגרי הערך האמינים ביותר בעולם.