Lex Koller: wat buitenlandse kopers moeten weten over Zwitsers onroerend goed

Wat is Lex Koller?

Lex Koller is een federale wet die de verwerving van residentieel onroerend goed door buitenlanders die niet in Zwitserland wonen, beperkt. De wet, die in 1961 werd uitgevaardigd en sindsdien meerdere keren is herzien, heeft tot doel de ‘buitenlandse oververvreemding’ van Zwitsers land te voorkomen – in wezen om ervoor te zorgen dat Zwitsers onroerend goed beschikbaar blijft voor Zwitserse ingezetenen in plaats van dat het als vastgoedbeleggingen wordt verworven door niet-ingezetenen. De wet is specifiek van toepassing op woningen. Commercieel en industrieel onroerend goed is over het algemeen vrijgesteld, wat betekent dat bedrijven in buitenlandse handen kantoorruimte, winkelpanden en industriële eigendom kunnen verwerven zonder Lex Koller-beperkingen.

Wie wordt getroffen?

Lex Koller is van toepassing op personen in het buitenland – gedefinieerd als buitenlanders die hun vaste verblijfplaats niet in Zwitserland hebben, en bedrijven onder buitenlandse zeggenschap. De belangrijkste verschillen zijn als volgt. EU/EVA-onderdanen met een geldige verblijfsvergunning (B- of C-vergunning) worden bij het verkrijgen van een hoofdverblijfplaats in wezen hetzelfde behandeld als Zwitserse staatsburgers. Zij kunnen zonder toestemming een woning voor eigen gebruik kopen. Niet-EU/EFTA-onderdanen met een B-vergunning kunnen in de meeste kantons zonder toestemming een hoofdwoning kopen, maar worden geconfronteerd met beperkingen op tweede woningen en beleggingspanden. Personen zonder Zwitserse woonplaats (ongeacht hun nationaliteit) hebben kantonale toestemming nodig om woningen te kopen, en deze toestemming is onderworpen aan strikte quota. Zwitserse staatsburgers die in het buitenland wonen worden niet getroffen; zij kunnen vrij kopen.

Soorten eigendommen en beperkingen

De beperkingen variëren per type woning. Hoofdwoning (Hauptwohnung): vergunninghouders (B of C) kunnen zonder toestemming een hoofdwoning op hun woonplaats kopen. De woning moet dienen als feitelijke woning. Bijwoningen of vakantieverblijven (Ferienwohnung): hiervoor gelden de strengste beperkingen. Voor aankopen door niet-ingezetenen is kantonnale toestemming vereist, die wordt toegewezen via een federaal quotasysteem (bekend als het contingent). De woning moet zich in een erkend toeristisch gebied bevinden en er gelden beperkingen qua grootte (doorgaans maximaal 200 m² netto woonoppervlakte). Beleggings-/huurwoningen: niet-ingezeten buitenlanders kunnen over het algemeen geen woningbeleggingswoningen verwerven. Vergunninghouders kunnen vastgoedbeleggingen verwerven met inachtneming van de kantonnale regels. Commercieel vastgoed: doorgaans vrijgesteld van Lex Koller.

Kantonale verschillen

Hoewel Lex Koller een federale wet is, zijn bij de implementatie kantonnale autoriteiten betrokken, en er zijn betekenisvolle verschillen in de manier waarop kantons omgaan met aanvragen. Zürich is relatief eenvoudig voor vergunninghouders die een hoofdverblijfplaats kopen. Het kantonale kadaster (Grundbuchamt) verwerkt overnames doorgaans zonder problemen als de koper over een geldige vergunning beschikt en het onroerend goed zich op het geregistreerde adres bevindt. Zug volgt een vergelijkbare aanpak, maar heeft enkele aanvullende vereisten op communautair niveau. Bepaalde gemeenten in Zug vereisen aanvullende documentatie of hanteren wachttijden. Schwyz is algemeen toegankelijk en vertegenwoordigt, in combinatie met lagere vastgoedprijzen en zeer lage belastingtarieven, een uitstekende waarde voor het verhuizen van gezinnen. Genève en Vaud hebben de grootste vraag van buitenlandse kopers, wat leidt tot meer onderzoek naar aanvragen. Vooral Genève kent strenge quota voor tweede verblijf. Wallis en Graubünden hebben als belangrijkste toeristische kantons de meest ontwikkelde regimes voor het toestaan ​​van de aankoop van vakantieverblijven.

Het autorisatieproces

Wanneer toestemming vereist is (meestal voor tweede woningen of voor kopers zonder verblijfsvergunning), bestaat het proces uit verschillende stappen. De koper dient een aanvraag in bij de kantonale autoriteit die verantwoordelijk is voor Lex Koller-zaken – meestal het kantonaal Grundbuchamt of een speciaal ministerie van Justitie. De aanvraag moet de koopovereenkomst (meestal een voorlopige "Vorvertrag") bevatten, een bewijs van de band van de koper met Zwitserland of de specifieke locatie, een bewijs dat de verwerving binnen een van de toegestane categorieën valt en een bevestiging dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten voor grootte en gebruik. De kantonale autoriteit toetst de aanvraag aan de federale quota (voor vakantiewoningen) en kantonale criteria. De verwerkingstijden variëren van 2 tot 6 weken in kleinere kantons tot 2 tot 3 maanden in Genève of Vaud.

Praktische strategieën voor buitenlandse kopers

Voor vermogende particulieren die naar Zwitserland verhuizen, kunnen verschillende praktische strategieën het aankoopproces van onroerend goed vereenvoudigen. De meest eenvoudige aanpak is om een ​​B-vergunning te verkrijgen voordat u onroerend goed koopt. Met een geldige verblijfsvergunning wordt het verwerven van een hoofdverblijfplaats in wezen hetzelfde proces als voor een Zwitser. Voor gezinnen die willen kopen voordat hun vergunning is afgegeven, is het soms mogelijk om een ​​voorwaardelijke koopovereenkomst (Vorvertrag) af te sluiten, afhankelijk van de verlening van de vergunning. Voor degenen die geïnteresseerd zijn in het verwerven van tweede woningen of vastgoedbeleggingen kan het oprichten van een Zwitsers bedrijf soms een oplossing bieden, hoewel dit een zorgvuldige structurering vereist om te voorkomen dat het wordt geclassificeerd als een bedrijf onder buitenlandse zeggenschap. Werken met een gespecialiseerde vastgoedadviseur die zowel Lex Koller als de lokale markt begrijpt, is essentieel. Vastgoed buiten de markt – gebruikelijk in het luxesegment – ​​biedt vaak de beste kansen en vereist een adviseur met gevestigde netwerken.

Recente ontwikkelingen en vooruitzichten

Er zijn periodieke discussies geweest over het hervormen of afschaffen van Lex Koller. Een federaal voorstel uit 2017 om de beperkingen op de verwerving van commercieel onroerend goed te versoepelen, werd op de plank gelegd, en recentere discussies waren gericht op het aanscherpen in plaats van het versoepelen van de wet, vooral met betrekking tot tweede woningen in toeristische gebieden. In de nabije toekomst blijft de Lex Koller stevig op zijn plaats. Verhuizende gezinnen moeten hun vastgoedstrategie plannen in samenhang met hun immigratietijdlijn – de twee zijn nauw met elkaar verbonden en een goede coördinatie kan aanzienlijke tijd en complexiteit besparen.

Vastgoedprijzen: wat te verwachten

Zwitserse vastgoedprijzen, vooral op toplocaties, behoren tot de hoogste ter wereld. Verwacht in de stad Zürich CHF 15.000-35.000 per vierkante meter voor eersteklas woningen. Goudkustgemeenschappen langs het Meer van Zürich (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) vragen premies van CHF 20.000–40.000/m². In Zug variëren de eigendommen in het stadscentrum van CHF 12.000–25.000/m², terwijl de omliggende dorpen van CHF 8.000–14.000/m² variëren. Schwyz biedt toegankelijkere prijzen van CHF 6.000–14.000/m² aan het meer en CHF 4.000–8.000/m² in dorpen in het binnenland. Deze prijzen weerspiegelen de kwaliteit, stabiliteit en schaarste van Zwitsers onroerend goed – en het feit dat onroerend goed in Zwitserland historisch gezien een van de meest betrouwbare waardeopslagplaatsen ter wereld is.