Lex Koller: Что иностранные покупатели должны знать о швейцарской недвижимости

Что такое Lex Koller?

Lex Koller — это федеральный закон, ограничивающий приобретение жилой недвижимости иностранными гражданами, не проживающими в Швейцарии. Принятый в 1961 году и многократно пересматривавшийся, закон преследует цель предотвратить «чрезмерное отчуждение» швейцарских земель в пользу иностранцев — по сути, обеспечить доступность швейцарской недвижимости для жителей страны, а не превращение ее в инвестиционные объекты нерезидентов. Закон применяется конкретно к жилой недвижимости. Коммерческая и промышленная недвижимость, как правило, освобождена от ограничений, что означает, что компании с иностранным капиталом могут приобретать офисные помещения, торговые площади и промышленные объекты без ограничений Lex Koller.

Кого это касается?

Lex Koller применяется к «лицам за границей», под которыми понимаются иностранные граждане, не имеющие постоянного места жительства в Швейцарии, и компании под иностранным контролем. Основные различия заключаются в следующем. Граждане стран ЕС/ЕАСТ, имеющие действующий вид на жительство (пермит B или C), приравниваются к швейцарским гражданам в целях приобретения основного жилья. Они могут покупать жилую недвижимость для собственного пользования без специального разрешения. Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, имеющие пермит B, могут приобретать основное жилье без разрешения в большинстве кантонов, но сталкиваются с ограничениями на покупку второго жилья и инвестиционных объектов. Лица без швейцарского резидентства (независимо от гражданства) требуют кантонального разрешения на покупку жилой недвижимости, и такие разрешения выдаются в рамках строгих квот. Граждане Швейцарии, проживающие за границей, законом не затрагиваются — они могут совершать покупки свободно.

Типы недвижимости и ограничения

Ограничения варьируются в зависимости от типа недвижимости. Основное место жительства (Hauptwohnung): владельцы разрешений (B или C) могут приобретать основное жилье по месту жительства без специального разрешения. Недвижимость должна служить их фактическим домом. Второе жилье или дома для отдыха (Ferienwohnung): в отношении них действуют самые строгие ограничения. Покупка нерезидентами требует кантонального разрешения, которое выделяется в рамках федеральной системы квот (известной как «контингент»). Недвижимость должна находиться в признанной туристической зоне, существуют ограничения по площади (обычно максимум 200 м² чистой жилой площади). Инвестиционная/арендная недвижимость: иностранцы-нерезиденты, как правило, не могут приобретать жилую инвестиционную недвижимость. Владельцы разрешений на проживание могут приобретать инвестиционные объекты в соответствии с кантональными правилами. Коммерческая недвижимость: обычно освобождена от Lex Koller.

Кантональные различия

Хотя Lex Koller является федеральным законом, его реализация возложена на кантональные власти, и существуют значимые различия в том, как кантоны обрабатывают заявки. Цюрих относительно прост для владельцев разрешений, покупающих основное жилье. Кантональный реестр недвижимости (Grundbuchamt) обычно регистрирует сделки без проблем, если у покупателя есть действующее разрешение и недвижимость находится по адресу его регистрации. Цуг придерживается аналогичного подхода, но имеет некоторые дополнительные требования на уровне общин. Некоторые муниципалитеты Цуга запрашивают дополнительную документацию или имеют периоды ожидания. Швиц, как правило, доступен и, в сочетании с более низкими ценами на недвижимость и очень низкими налоговыми ставками, представляет отличную ценность для переезжающих семей. Женева и Во имеют самый высокий спрос со стороны иностранных покупателей, что ведет к более тщательной проверке заявок. В Женеве, в частности, очень жесткие квоты на второе жилье. Вале и Граубюнден, как основные туристические кантоны, имеют наиболее развитые режимы выдачи разрешений на покупку домов для отдыха.

Процесс получения разрешения

Когда требуется разрешение (обычно для второго жилья или для покупателей без вида на жительство), процесс включает несколько этапов. Покупатель подает заявку в кантональный орган, ответственный за вопросы Lex Koller — обычно это кантональный Grundbuchamt или специальный департамент юстиции. Заявка должна включать договор купли-продажи (обычно предварительный — «Vorvertrag»), подтверждение связи покупателя со Швейцарией или конкретной локацией, доказательства того, что приобретение подпадает под одну из разрешенных категорий, и подтверждение того, что недвижимость соответствует требованиям по площади и использованию. Кантональный орган проверяет заявку на соответствие федеральной квоте (для домов отдыха) и кантональным критериям. Время обработки варьируется от 2–6 недель в небольших кантонах до 2–3 месяцев в Женеве или Во.

Практические стратегии для иностранных покупателей

Для состоятельных лиц, переезжающих в Швейцарию, несколько практических стратегий могут упростить процесс приобретения недвижимости. Самый надежный подход — получить пермит B до покупки недвижимости. С действующим видом на жительство приобретение основного жилья становится по сути тем же процессом, что и для гражданина Швейцарии. Для семей, желающих совершить покупку до выдачи разрешения, иногда возможно заключение условного договора купли-продажи (Vorvertrag), который вступает в силу при условии получения разрешения на проживание. Для тех, кто заинтересован в приобретении второго жилья или инвестиционной недвижимости, создание швейцарской компании иногда может стать путем, хотя это требует тщательного структурирования, чтобы компания не была классифицирована как подконтрольная иностранцам. Работа со специализированным консультантом по недвижимости, понимающим как Lex Koller, так и местный рынок, имеет важное значение. Объекты вне открытого рынка (off-market), часто встречающиеся в люксовом сегменте, обычно представляют лучшие возможности и требуют консультанта с налаженными связями.

Последние изменения и перспективы

Периодически ведутся дискуссии о реформировании или отмене Lex Koller. Федеральное предложение 2017 года об ослаблении ограничений на покупку коммерческой недвижимости было отложено, и последние обсуждения сосредоточены скорее на ужесточении, чем на ослаблении закона, особенно в отношении второго жилья в туристических зонах. В обозримом будущем Lex Koller останется в силе. Переезжающим семьям следует планировать стратегию в сфере недвижимости в увязке с графиком иммиграции — эти два процесса тесно взаимосвязаны, и правильная координация может сэкономить значительное время и упростить задачу.

Цены на недвижимость: чего ожидать

Цены на швейцарскую недвижимость, особенно в престижных локациях, являются одними из самых высоких в мире. В городе Цюрих ожидайте от CHF 15 000 до 35 000 за квадратный метр элитного жилья. Общины «Золотого берега» вдоль Цюрихского озера (Кюснахт, Цолликон, Херрлиберг) диктуют цены в районе CHF 20 000–40 000/м². В Цуге цены в центре города варьируются от CHF 12 000 до 25 000/м², в окрестных деревнях — от CHF 8 000 до 14 000/м². Швиц предлагает более доступные цены: CHF 6 000–14 000/м² на берегу озера и CHF 4 000–8 000/м² в глубине кантона. Эти цены отражают качество, стабильность и дефицит швейцарской недвижимости — а также тот факт, что недвижимость в Швейцарии исторически является одним из самых надежных инструментов сохранения капитала в мире.