قانون Lex Koller: آن‌چه خریداران خارجی باید درباره املاک سوئیس بدانند

قانون Lex Koller چیست؟

قانون Lex Koller یک قانون فدرال است که تملک املاک مسکونی توسط اتباع خارجی که مقیم سوئیس نیستند و همچنین شرکت‌های تحت کنترل خارجی را محدود می‌کند. این قانون که در سال ۱۹۶۱ تصویب و چندین بار بازنگری شده است، با هدف جلوگیری از «سلطه بیگانگان» بر زمین‌های سوئیسی وضع شده است — در واقع برای اطمینان از این‌که املاک سوئیس در دسترس ساکنان سوئیسی باقی بماند تا این‌که توسط غیرمقیم‌ها به عنوان املاک سرمایه‌گذاری خریداری شود. این قانون به طور خاص برای املاک مسکونی اعمال می‌شود. املاک تجاری و صنعتی عموماً معاف هستند، به این معنی که شرکت‌های تحت مالکیت خارجی می‌توانند فضای اداری، اماکن خرده‌فروشی و املاک صنعتی را بدون محدودیت‌های Lex Koller خریداری کنند.

چه کسانی تحت تأثیر قرار می‌گیرند؟

قانون Lex Koller برای «اشخاص در خارج از کشور» اعمال می‌شود — که به عنوان اتباع خارجی که اقامت دائم در سوئیس ندارند و شرکت‌های تحت کنترل خارجی تعریف می‌شوند. تفکیک‌های کلیدی به شرح زیر است: اتباع اتحادیه اروپا/EFTA با اجازه اقامت معتبر (نوع B یا C) برای تملک محل سکونت اصلی اساساً مشابه اتباع سوئیسی هستند. آن‌ها می‌توانند بدون مجوز ملک مسکونی برای استفاده شخصی خود خریداری کنند. اتباع غیر اتحادیه اروپا/EFTA با اجازه اقامت نوع B می‌توانند بدون مجوز در اکثر کانتون‌ها محل سکونت اصلی خریداری کنند، اما با محدودیت‌هایی در مورد خانه‌های دوم و املاک سرمایه‌گذاری روبرو هستند. افراد بدون اقامت سوئیس (صرف‌نظر از تابعیت) برای خرید ملک مسکونی نیاز به مجوز کانتونی دارند و چنین مجوزی مشمول سهمیه‌های سخت‌گیرانه است. اتباع سوئیسی مقیم خارج از کشور تحت تأثیر قرار نمی‌گیرند — آن‌ها می‌توانند آزادانه خرید کنند.

انواع املاک و محدودیت‌ها

محدودیت‌ها بر اساس نوع ملک متفاوت است. محل سکونت اصلی (Hauptwohnung): دارندگان اجازه اقامت (B یا C) می‌توانند محل سکونت اصلی را در محل اقامت خود بدون مجوز خریداری کنند. ملک باید به عنوان خانه واقعی آن‌ها عمل کند. اقامتگاه‌های دوم یا تفریحی (Ferienwohnung): این‌ها مشمول سخت‌گیرانه‌ترین محدودیت‌ها هستند. خرید توسط غیرمقیم‌ها نیاز به مجوز کانتونی دارد که از طریق یک سیستم سهمیه فدرال تخصیص می‌یابد. ملک باید در یک منطقه توریستی شناخته شده باشد و محدودیت‌های متراژ وجود دارد (معمولاً حداکثر ۲۰۰ متر مربع فضای مفید زندگی). املاک سرمایه‌گذاری/اجاره‌ای: خارجی‌های غیرمقیم عموماً نمی‌توانند املاک مسکونی سرمایه‌گذاری خریداری کنند. دارندگان اجازه اقامت می‌توانند تحت قوانین کانتونی املاک سرمایه‌گذاری بخرند. املاک تجاری: عموماً از Lex Koller معاف هستند.

تفاوت‌های کانتونی

اگرچه Lex Koller یک قانون فدرال است، اجرای آن شامل مقامات کانتونی می‌شود و تفاوت‌های معناداری در نحوه برخورد کانتون‌ها با درخواست‌ها وجود دارد. زوریخ برای دارندگان اجازه اقامت که محل سکونت اصلی می‌خرند نسبتاً ساده است. اداره ثبت اسناد کانتونی (Grundbuchamt) معمولاً اگر خریدار اجازه اقامت معتبر داشته باشد و ملک در آدرس ثبت‌شده او باشد، فرآیند خرید را بدون مشکل انجام می‌دهد. تسوگ رویکرد مشابهی دارد اما برخی الزامات اضافی در سطح شهرداری‌ها دارد. برخی مناطق در تسوگ نیاز به مستندات اضافی دارند یا دوره‌های انتظار دارند. شویتس عموماً در دسترس است و در ترکیب با قیمت‌های پایین‌تر ملک و نرخ‌های مالیاتی بسیار کم، ارزش فوق‌العاده‌ای برای خانواده‌های در حال جابجایی ارائه می‌دهد. ژنو و وو بیشترین تقاضا را از سوی خریداران خارجی دارند که منجر به بررسی دقیق‌تر درخواست‌ها می‌شود. ژنو به خصوص سهمیه‌های خانه‌های دوم بسیار محدودی دارد. واله و گروبوندن، به عنوان کانتون‌های توریستی بزرگ، پیشرفته‌ترین رژیم‌ها را برای صدور مجوز خرید اقامتگاه‌های تفریحی دارند.

فرآیند صدور مجوز

هنگامی که مجوز لازم است (معمولاً برای خانه‌های دوم یا برای خریداران بدون اجازه اقامت)، فرآیند شامل چندین مرحله است. خریدار درخواستی را به مقام کانتونی مسئول امور Lex Koller — معمولاً Grundbuchamt کانتونی یا بخش اختصاصی دادگستری — ارائه می‌دهد. درخواست باید شامل قرارداد خرید (معمولاً پیش‌قرارداد یا "Vorvertrag")، اثبات ارتباط خریدار با سوئیس یا مکان خاص، شواهدی مبنی بر این‌که خرید در یکی از دسته‌های مجاز قرار می‌گیرد و تأییدیه‌ای مبنی بر این‌که ملک الزامات متراژ و کاربری را برآورده می‌کند باشد. مقام کانتونی درخواست را با سهمیه فدرال (برای خانه‌های تفریحی) و معیارهای کانتونی بررسی می‌کند. زمان پردازش از ۲ تا ۶ هفته در کانتون‌های کوچک‌تر تا ۲ تا ۳ ماه در ژنو یا وو متغیر است.

استراتژی‌های عملی برای خریداران خارجی

برای افراد با ارزش خالص دارایی بالا که به سوئیس نقل مکان می‌کنند، چندین استراتژی عملی می‌تواند فرآیند خرید ملک را ساده کند. مستقیم‌ترین رویکرد، دریافت اجازه اقامت نوع B پیش از خرید ملک است. با داشتن اجازه اقامت معتبر، خرید محل سکونت اصلی اساساً همان فرآیند یک شهروند سوئیسی خواهد بود. برای خانواده‌هایی که مایلند پیش از صدور اجازه اقامت خود خرید کنند، گاهی اوقات امکان ورود به یک قرارداد خرید مشروط (Vorvertrag) وجود دارد که منوط به اعطای اجازه اقامت است. برای کسانی که علاقه‌مند به خرید خانه‌های دوم یا املاک سرمایه‌گذاری هستند، ثبت یک شرکت سوئیسی گاهی می‌تواند راهی باز کند، اگرچه این کار نیاز به ساختاردهی دقیق دارد تا به عنوان یک شرکت تحت کنترل خارجی طبقه‌بندی نشود. همکاری با یک مشاور املاک متخصص که هم Lex Koller و هم بازار محلی را درک کند ضروری است. املاک خارج از بازار عمومی (Off-market) — که در بخش لوکس معمول هستند — اغلب بهترین فرصت‌ها را نشان می‌دهند و نیاز به مشاوری با شبکه‌های مستقر دارند.

تحولات اخیر و چشم‌انداز

بحث‌های دوره‌ای درباره اصلاح یا لغو Lex Koller وجود داشته است. یک پیشنهاد فدرال در سال ۲۰۱۷ برای کاهش محدودیت‌های خرید املاک تجاری کنار گذاشته شد و بحث‌های اخیر بیشتر بر سخت‌گیرانه‌تر کردن قانون متمرکز بوده است تا تسهیل آن، به ویژه در مورد خانه‌های دوم در مناطق توریستی. برای آینده قابل پیش‌بینی، Lex Koller به قوت خود باقی خواهد ماند. خانواده‌های در حال جابجایی باید استراتژی املاک خود را در پیوند با زمان‌بندی مهاجرت خود برنامه‌ریزی کنند — این دو به شدت به هم مرتبط هستند و هماهنگی مناسب می‌تواند زمان و پیچیدگی زیادی را صرفه‌جویی کند.

قیمت املاک: چه انتظاری داشته باشیم؟

قیمت املاک در سوئیس، به ویژه در مکان‌های برتر، در میان بالاترین‌های جهان قرار دارد. در شهر زوریخ، انتظار قیمت ۱۵,۰۰۰ تا ۳۵,۰۰۰ فرانک برای هر متر مربع ملک مسکونی درجه یک را داشته باشید. جوامع ساحل طلایی (Gold Coast) در امتداد دریاچه زوریخ (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) قیمت‌هایی بین ۲۰,۰۰۰ تا ۴۰,۰۰۰ فرانک بر متر مربع دارند. در تسوگ، املاک مرکز شهر از ۱۲,۰۰۰ تا ۲۵,۰۰۰ فرانک بر متر مربع متغیر است و روستاهای اطراف از ۸,۰۰۰ تا ۱۴,۰۰۰ فرانک بر متر مربع. شویتس قیمت‌های در دسترس‌تری را با ۶,۰۰۰ تا ۱۴,۰۰۰ فرانک بر متر مربع در کنار دریاچه و ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ فرانک بر متر مربع در روستاهای داخلی ارائه می‌دهد. این قیمت‌ها نشان‌دهنده کیفیت، ثبات و کمیابی املاک سوئیس است — و این واقعیت که ملک در سوئیس به طور تاریخی یکی از قابل‌اعتمادترین روش‌های حفظ ارزش در سطح جهانی بوده است.