Lex Koller: ما يجب على المشترين الأجانب معرفته عن العقارات السويسرية

ما هو قانون Lex Koller؟

قانون Lex Koller هو قانون فيدرالي يقيد حيازة العقارات السكنية من قبل الرعايا الأجانب الذين ليس لديهم إقامة في سويسرا. صدر القانون في عام 1961 وتمت مراجعته عدة مرات منذ ذلك الحين، والغرض منه هو منع "الهيمنة الأجنبية" على الأراضي السويسرية — وبشكل أساسي لضمان بقاء العقارات السويسرية متاحة للمقيمين السويسريين بدلاً من الاستحواذ عليها كعقارات استثمارية من قبل غير المقيمين. ينطبق القانون تحديداً على العقارات السكنية. أما العقارات التجارية والصناعية فهي معفاة بشكل عام، مما يعني أن الشركات المملوكة لأجانب يمكنها حيازة مساحات مكتبية ومبانٍ تجارية وعقارات صناعية دون قيود Lex Koller.

من المتأثر بالقانون؟

ينطبق Lex Koller على الأشخاص في الخارج — المُعرفين بأنهم الرعايا الأجانب الذين ليس لديهم إقامة دائمة في سويسرا، والشركات التي يسيطر عليها أجانب. التمييزات الرئيسية هي كما يلي: يتم التعامل مع مواطني الاتحاد الأوروبي/رابطة التجارة الحرة الأوروبية (EFTA) الذين لديهم تصريح إقامة ساري المفعول (تصريح B أو C) بنفس طريقة المواطنين السويسريين لغرض شراء مسكن رئيسي. يمكنهم شراء العقارات السكنية لاستخدامهم الخاص دون تصريح. يمكن لمواطني الدول خارج الاتحاد الأوروبي/رابطة التجارة الحرة الأوروبية الذين لديهم تصريح B شراء مسكن رئيسي دون تصريح في معظم الكانتونات، لكنهم يواجهون قيوداً على المساكن الثانوية والعقارات الاستثمارية. يحتاج الأشخاص الذين ليس لديهم إقامة سويسرية (بغض النظر عن الجنسية) إلى تصريح من الكانتون لشراء عقار سكني، ويخضع هذا التصريح لحصص صارمة. المواطنون السويسريون المقيمون في الخارج لا يتأثرون — يمكنهم الشراء بحرية.

أنواع العقارات والقيود

تختلف القيود حسب نوع العقار. المسكن الرئيسي (Hauptwohnung): يمكن لحاملي التصاريح (B أو C) شراء مسكن رئيسي في مكان إقامتهم دون تصريح. يجب أن يكون العقار بمثابة منزلهم الفعلي. المساكن الثانوية أو بيوت العطلات (Ferienwohnung): تخضع هذه لأشد القيود. يتطلب الشراء من قبل غير المقيمين تصريحاً من الكانتون، والذي يتم تخصيصه من خلال نظام حصص فيدرالي. يجب أن يكون العقار في منطقة سياحية معترف بها، وهناك قيود على الحجم (عادة بحد أقصى 200 متر مربع من مساحة المعيشة الصافية). العقارات الاستثمارية/التأجيرية: لا يمكن للأجانب غير المقيمين عموماً حيازة عقارات استثمارية سكنية. يمكن لحاملي التصاريح حيازة عقارات استثمارية وفقاً لقواعد الكانتونات. العقارات التجارية: معفاة بشكل عام من Lex Koller.

اختلافات الكانتونات

في حين أن Lex Koller هو قانون فيدرالي، فإن التنفيذ يشمل سلطات الكانتونات، وهناك اختلافات جوهرية في كيفية تعامل الكانتونات مع الطلبات. زيورخ واضحة نسبياً لحاملي التصاريح الذين يشترون مسكناً رئيسياً. وعادة ما يقوم السجل العقاري للكانتون (Grundbuchamt) بمعالجة عمليات الاستحواذ دون مشكلة إذا كان المشتري لديه تصريح ساري المفعول والعقار في عنوانه المسجل. تتبع تسوغ نهجاً مماثلاً ولكن لديها بعض المتطلبات الإضافية على مستوى البلدية. تتطلب بعض البلديات في تسوغ وثائق إضافية أو لديها فترات انتظار. شفيتس متاحة بشكل عام، وبجانب أسعار العقارات المنخفضة ومعدلات الضرائب المنخفضة جداً، تمثل قيمة ممتازة للعائلات المنتقلة. تشهد جنيف وفود أعلى طلب من المشترين الأجانب، مما يؤدي إلى مزيد من التدقيق في الطلبات. جنيف على وجه الخصوص لديها حصص ضيقة للمساكن الثانوية. تمتلك فاليه وغراوبوندن، ككانتونات سياحية رئيسية، الأنظمة الأكثر تطوراً لترخيص حيازة بيوت العطلات.

عملية الحصول على التصريح

عندما يكون التصريح مطلوباً (عادةً للمساكن الثانوية أو للمشترين الذين ليس لديهم تصريح إقامة)، تتضمن العملية عدة خطوات. يقدم المشتري طلباً إلى سلطة الكانتون المسؤولة عن شؤون Lex Koller — عادةً السجل العقاري للكانتون أو قسم متخصص بوزارة العدل. يجب أن يتضمن الطلب اتفاقية الشراء (عادةً اتفاقية أولية "Vorvertrag")، وإثبات صلة المشتري بسويسرا أو الموقع المحدد، ودليل على أن الاستحواذ يقع ضمن إحدى الفئات المسموح بها، وتأكيد بأن العقار يستوفي متطلبات الحجم والاستخدام. تراجع سلطة الكانتون الطلب مقابل الحصة الفيدرالية (لبيوت العطلات) ومعايير الكانتون. تتراوح أوقات المعالجة من 2 إلى 6 أسابيع في الكانتونات الصغيرة إلى شهرين أو ثلاثة أشهر في جنيف أو فود.

استراتيجيات عملية للمشترين الأجانب

بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين ينتقلون إلى سويسرا، يمكن لعدة استراتيجيات عملية تبسيط عملية الاستحواذ على العقارات. النهج الأكثر مباشرة هو الحصول على تصريح إقامة (B) قبل شراء العقار. مع وجود تصريح إقامة ساري المفعول، يصبح شراء مسكن رئيسي هو نفس العملية المتبعة للمواطن السويسري تقريباً. بالنسبة للعائلات التي ترغب في الشراء قبل إصدار تصريحها، من الممكن أحياناً الدخول في اتفاقية شراء مشروطة (Vorvertrag) تتوقف على منح التصريح. بالنسبة للمهتمين بحيازة مساكن ثانوية أو عقارات استثمارية، يمكن لتأسيس شركة سويسرية أن يوفر مساراً أحياناً، على الرغم من أن هذا يتطلب هيكلة دقيقة لتجنب تصنيفها كشركة يسيطر عليها أجانب. من الضروري العمل مع مستشار عقاري متخصص يفهم كلاً من Lex Koller والسوق المحلي. تمثل العقارات غير المعروضة في السوق — الشائعة في قطاع الفخامة — غالباً أفضل الفرص وتتطلب مستشاراً لديه شبكات قوية.

التطورات الأخيرة والتوقعات

كانت هناك مناقشات دورية حول إصلاح أو إلغاء قانون Lex Koller. تم تجميد اقتراح فيدرالي لعام 2017 لتخفيف القيود على حيازة العقارات التجارية، وركزت المناقشات الأخيرة على تشديد القانون بدلاً من تخفيفه، لا سيما فيما يتعلق بالمساكن الثانوية في المناطق السياحية. في المستقبل المنظور، لا يزال قانون Lex Koller قائماً بقوة. يجب على العائلات المنتقلة التخطيط لاستراتيجيتها العقارية بالتزامن مع جدولها الزمني للهجرة — فهما مرتبطان ارتباطاً وثيقاً، والتنسيق السليم يمكن أن يوفر الكثير من الوقت والتعقيد.

أسعار العقارات: ماذا تتوقع

تعد أسعار العقارات السويسرية، لا سيما في المواقع المتميزة، من بين الأعلى في العالم. في مدينة زيورخ، توقع ما بين 15,000 إلى 35,000 فرنك سويسري للمتر المربع للعقارات السكنية المتميزة. وتفرض مجتمعات الساحل الذهبي على طول بحيرة زيورخ (كوسناخت، زوليكون، هيرليبيرج) مبالغ إضافية تتراوح بين 20,000 إلى 40,000 فرنك سويسري للمتر المربع. وفي تسوغ، تتراوح العقارات في وسط المدينة بين 12,000 إلى 25,000 فرنك سويسري للمتر المربع، مع قرى محيطة تتراوح بين 8,000 إلى 14,000 فرنك سويسري للمتر المربع. تقدم شفيتس أسعاراً أكثر سهولة تتراوح بين 6,000 إلى 14,000 فرنك سويسري للمتر المربع على البحيرة و4,000 إلى 8,000 فرنك سويسري للمتر المربع في القرى الداخلية. تعكس هذه الأسعار الجودة والاستقرار والندرة في العقارات السويسرية — وحقيقة أن العقارات في سويسرا كانت تاريخياً أحد أكثر مخازن القيمة موثوقية عالمياً.