Lex Koller: Lo que los compradores extranjeros deben saber sobre el sector inmobiliario suizo

¿Qué es Lex Koller?

Lex Koller es una ley federal que restringe la adquisición de bienes inmuebles residenciales por parte de extranjeros que no residen en Suiza. Promulgada en 1961 y revisada varias veces desde entonces, el propósito de la ley es prevenir la "enajenación excesiva" de tierras suizas por parte de extranjeros; esencialmente, garantizar que los bienes raíces suizos sigan disponibles para los residentes suizos en lugar de ser adquiridos como propiedades de inversión por no residentes. La ley se aplica específicamente a la propiedad residencial. Los bienes raíces comerciales e industriales generalmente están exentos, lo que significa que las empresas de propiedad extranjera pueden adquirir espacios para oficinas, locales comerciales y propiedades industriales sin restricciones.

¿Quién se ve afectado?

Lex Koller se aplica a personas en el extranjero, definidas como ciudadanos extranjeros que no tienen su residencia permanente en Suiza y empresas controladas por extranjeros. Las distinciones clave son las siguientes. Los nacionales de la UE/AELC con un permiso de residencia válido (permiso B o C) reciben esencialmente el mismo trato que los nacionales suizos a los efectos de adquirir una residencia principal. Pueden adquirir propiedades residenciales para uso propio sin autorización. Los ciudadanos no pertenecientes a la UE/AELC con un permiso B pueden comprar una residencia principal sin autorización en la mayoría de los cantones, pero enfrentan restricciones en residencias secundarias y propiedades de inversión. Las personas sin residencia suiza (independientemente de su nacionalidad) necesitan autorización cantonal para comprar propiedades residenciales, y dicha autorización está sujeta a cuotas estrictas. Los suizos residentes en el extranjero no se ven afectados: pueden comprar libremente.

Tipos de propiedad y restricciones

Las restricciones varían según el tipo de propiedad. Residencia habitual (Hauptwohnung): los titulares de un permiso (B o C) pueden adquirir una residencia habitual en su lugar de residencia sin autorización. La propiedad debe servir como su hogar real. Residencias secundarias o de vacaciones (Ferienwohnung): están sujetas a las restricciones más estrictas. La compra por parte de no residentes requiere autorización cantonal, que se asigna mediante un sistema de cuotas federal (conocido como contingente). La propiedad debe estar en una zona turística reconocida y existen limitaciones de tamaño (normalmente un máximo de 200 m² de superficie habitable neta). Propiedades de inversión/alquiler: los extranjeros no residentes generalmente no pueden adquirir propiedades de inversión residenciales. Los titulares de permisos pueden adquirir propiedades de inversión sujetas a las normas cantonales. Propiedad comercial: generalmente exenta de Lex Koller.

Diferencias cantonales

Si bien Lex Koller es una ley federal, su implementación involucra a las autoridades cantonales y existen diferencias significativas en la forma en que los cantones manejan las solicitudes. Zurich es relativamente sencillo para los titulares de permisos que compran una residencia principal. El registro de la propiedad cantonal (Grundbuchamt) normalmente procesa adquisiciones sin problemas si el comprador tiene un permiso válido y la propiedad se encuentra en su dirección registrada. Zug sigue un enfoque similar pero tiene algunos requisitos adicionales a nivel de comuna. Algunos municipios de Zug exigen documentación adicional o tienen plazos de espera. Schwyz es generalmente accesible y, combinado con precios inmobiliarios más bajos y tasas impositivas muy bajas, representa un valor excelente para las familias que se mudan. Ginebra y Vaud tienen la mayor demanda de compradores extranjeros, lo que lleva a un mayor escrutinio de las solicitudes. Ginebra, en particular, tiene cuotas estrictas de residencia secundaria. Valais y Graubünden, como importantes cantones turísticos, tienen los regímenes más desarrollados para autorizar la adquisición de residencias vacacionales.

El proceso de autorización

Cuando se requiere autorización (normalmente para residencias secundarias o para compradores sin permiso de residencia), el proceso implica varios pasos. El comprador presenta una solicitud a la autoridad cantonal responsable de los asuntos Lex Koller, normalmente el Grundbuchamt cantonal o un departamento de justicia específico. La solicitud debe incluir el acuerdo de compra (normalmente un "Vorvertrag" preliminar), prueba de la conexión del comprador con Suiza o la ubicación específica, evidencia de que la adquisición cae dentro de una de las categorías permitidas y confirmación de que la propiedad cumple con los requisitos de tamaño y uso. La autoridad cantonal examina la solicitud teniendo en cuenta la cuota federal (para residencias de vacaciones) y los criterios cantonales. Los tiempos de procesamiento varían de 2 a 6 semanas en cantones más pequeños a 2 a 3 meses en Ginebra o Vaud.

Estrategias prácticas para compradores extranjeros

Para las personas con un alto patrimonio neto que se trasladan a Suiza, varias estrategias prácticas pueden simplificar el proceso de adquisición de bienes inmuebles. El método más sencillo es obtener un permiso B antes de comprar una propiedad. Con un permiso de residencia válido, adquirir una residencia principal es esencialmente el mismo proceso que para un ciudadano suizo. Para las familias que desean comprar antes de que se emita su permiso, a veces es posible celebrar un acuerdo de compra condicional (Vorvertrag) que depende de la concesión del permiso. Para aquellos interesados ​​en adquirir residencias secundarias o propiedades de inversión, constituir una empresa suiza a veces puede proporcionar un camino, aunque esto requiere una estructuración cuidadosa para evitar ser clasificados como una empresa controlada por extranjeros. Trabajar con un asesor inmobiliario especializado que comprenda tanto Lex Koller como el mercado local es fundamental. Las propiedades fuera del mercado, comunes en el segmento de lujo, a menudo representan las mejores oportunidades y requieren un asesor con redes establecidas.

Desarrollos recientes y perspectivas

Ha habido discusiones periódicas sobre la reforma o abolición de Lex Koller. Una propuesta federal de 2017 para flexibilizar las restricciones a la adquisición de propiedades comerciales fue archivada, y las discusiones más recientes se han centrado en endurecer la ley en lugar de flexibilizarla, particularmente en lo que respecta a las residencias secundarias en zonas turísticas. En el futuro previsible, Lex Koller seguirá firmemente vigente. Las familias que se reubican deben planificar su estrategia inmobiliaria junto con su cronograma de inmigración; ambos están íntimamente conectados y una coordinación adecuada puede ahorrar mucho tiempo y complejidad.

Precios de las propiedades: qué esperar

Los precios inmobiliarios suizos, especialmente en las zonas privilegiadas, se encuentran entre los más altos del mundo. En la ciudad de Zúrich, las propiedades residenciales de primera categoría cuestan entre 15.000 y 35.000 francos suizos por metro cuadrado. Las comunidades de Gold Coast a lo largo del lago de Zúrich (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) cobran primas de entre 20.000 y 40.000 CHF/m². En Zug, las propiedades en el centro de la ciudad oscilan entre 12.000 y 25.000 CHF/m², y en los pueblos de los alrededores, entre 8.000 y 14.000 CHF/m². Schwyz ofrece precios más accesibles: entre 6.000 y 14.000 CHF/m² junto al lago y entre 4.000 y 8.000 CHF/m² en los pueblos del interior. Estos precios reflejan la calidad, la estabilidad y la escasez de los bienes raíces suizos, y el hecho de que las propiedades en Suiza han sido históricamente una de las reservas de valor más confiables a nivel mundial.