Lex Koller : Ce que les acheteurs étrangers doivent savoir sur l'immobilier suisse

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

La Lex Koller est une loi fédérale qui restreint l'acquisition d'immobilier résidentiel par des ressortissants étrangers qui ne résident pas en Suisse. Promulguée en 1961 et révisée à plusieurs reprises, cette loi a pour but d'empêcher l'emprise étrangère sur le sol suisse — essentiellement pour garantir que l'immobilier suisse reste accessible aux résidents suisses plutôt que d'être acquis comme placement par des non-résidents. La loi s'applique spécifiquement aux biens résidentiels. L'immobilier commercial et industriel est généralement exempté, ce qui signifie que des sociétés à capitaux étrangers peuvent acquérir des bureaux, des locaux commerciaux et des biens industriels sans les restrictions de la Lex Koller.

Qui est concerné ?

La Lex Koller s'applique aux « personnes à l'étranger » — définies comme des ressortissants étrangers n'ayant pas leur domicile principal en Suisse, ainsi que des sociétés contrôlées par des étrangers. Les distinctions clés sont les suivantes : les ressortissants de l'UE/AELE munis d'un permis de séjour valide (permis B ou C) sont traités essentiellement comme des ressortissants suisses pour l'acquisition d'une résidence principale. Ils peuvent acheter un bien résidentiel pour leur propre usage sans autorisation. Les ressortissants hors UE/AELE munis d'un permis B peuvent acheter une résidence principale sans autorisation dans la plupart des cantons, mais font face à des restrictions pour les résidences secondaires et l'immobilier de rendement. Les personnes sans résidence en Suisse (quelle que soit leur nationalité) ont besoin d'une autorisation cantonale pour acheter un bien résidentiel, et cette autorisation est soumise à des quotas stricts. Les ressortissants suisses vivant à l'étranger ne sont pas concernés — ils peuvent acheter librement.

Types de biens et restrictions

Les restrictions varient selon le type de bien. Résidence principale (Hauptwohnung) : les détenteurs de permis (B ou C) peuvent acheter une résidence principale sur leur lieu de résidence sans autorisation. Le bien doit servir de domicile effectif. Résidences secondaires ou de vacances (Ferienwohnung) : celles-ci sont soumises aux restrictions les plus strictes. L'achat par des non-résidents nécessite une autorisation cantonale, allouée via un système de quotas fédéraux (le contingent). Le bien doit être situé dans une zone touristique reconnue, et il existe des limites de surface (généralement un maximum de 200 m² de surface habitable nette). Immobilier de rendement/investissement : les étrangers non résidents ne peuvent généralement pas acquérir de biens résidentiels de rendement. Les détenteurs de permis peuvent en acquérir selon les règles cantonales. Immobilier commercial : généralement exempté de la Lex Koller.

Différences cantonales

Bien que la Lex Koller soit une loi fédérale, sa mise en œuvre implique les autorités cantonales, et il existe des différences notables dans la manière dont les cantons traitent les demandes. Zurich est relativement souple pour les détenteurs de permis achetant une résidence principale. Le registre foncier cantonal (Grundbuchamt) traite généralement les acquisitions sans difficulté si l'acheteur possède un permis valide et si le bien se situe à son adresse déclarée. Zoug suit une approche similaire mais impose certaines exigences supplémentaires au niveau communal. Certaines municipalités de Zoug exigent une documentation complémentaire ou imposent des périodes d'attente. Schwytz est généralement accessible et, combiné à des prix immobiliers plus bas et des taux d'imposition très faibles, représente une excellente opportunité pour les familles qui s'installent. Genève et Vaud connaissent la plus forte demande de la part des acheteurs étrangers, ce qui entraîne un examen plus approfondi des dossiers. Genève, en particulier, possède des quotas de résidence secondaire très serrés. Le Valais et les Grisons, en tant que grands cantons touristiques, possèdent les régimes les plus développés pour autoriser l'acquisition de résidences de vacances.

Le processus d'autorisation

Lorsqu'une autorisation est requise (typiquement pour les résidences secondaires ou pour les acheteurs sans permis de séjour), le processus comprend plusieurs étapes. L'acheteur soumet une demande à l'autorité cantonale responsable de la Lex Koller — généralement le Grundbuchamt cantonal ou un département de justice dédié. La demande doit inclure l'acte de vente (généralement une promesse de vente ou « Vorvertrag »), la preuve du lien de l'acheteur avec la Suisse ou le lieu spécifique, la preuve que l'acquisition entre dans l'une des catégories autorisées, et la confirmation que le bien respecte les critères de taille et d'usage. L'autorité cantonale examine la demande au regard du quota fédéral (pour les résidences de vacances) et des critères cantonaux. Les délais de traitement varient de 2 à 6 semaines dans les petits cantons à 2 ou 3 mois à Genève ou Vaud.

Stratégies pratiques pour les acheteurs étrangers

Pour les personnes fortunées se relocalisant en Suisse, plusieurs stratégies pratiques peuvent simplifier le processus d'acquisition immobilière. L'approche la plus directe consiste à obtenir un permis B avant d'acheter un bien. Avec un permis de séjour valide, l'acquisition d'une résidence principale devient essentiellement le même processus que pour un citoyen suisse. Pour les familles souhaitant acheter avant la délivrance de leur permis, il est parfois possible de conclure une promesse de vente conditionnelle à l'octroi du permis. Pour ceux intéressés par l'acquisition de résidences secondaires ou de biens de rendement, la création d'une société suisse peut parfois offrir une voie, bien que cela nécessite une structuration minutieuse pour éviter d'être classé comme une société sous contrôle étranger. Collaborer avec un conseiller immobilier spécialisé comprenant à la fois la Lex Koller et le marché local est essentiel. Les propriétés hors marché — courantes dans le segment de luxe — représentent souvent les meilleures opportunités et nécessitent un conseiller disposant de réseaux établis.

Développements récents et perspectives

Des discussions périodiques ont lieu concernant la réforme ou l'abolition de la Lex Koller. Une proposition fédérale de 2017 visant à assouplir les restrictions sur l'acquisition de biens commerciaux a été abandonnée, et les discussions plus récentes se sont concentrées sur le durcissement plutôt que sur l'assouplissement de la loi, en particulier concernant les résidences secondaires dans les zones touristiques. Pour l'avenir prévisible, la Lex Koller reste fermement en place. Les familles qui s'installent doivent planifier leur stratégie immobilière en lien avec leur calendrier d'immigration — les deux sont intimement liés, et une coordination adéquate peut faire gagner beaucoup de temps.

Prix de l'immobilier : À quoi s'attendre

Les prix de l'immobilier suisse, en particulier dans les emplacements de premier choix, figurent parmi les plus élevés au monde. À Zurich-ville, comptez entre 15 000 et 35 000 CHF par mètre carré pour un bien résidentiel de prestige. Les communes de la « Gold Coast » le long du lac de Zurich (Küsnacht, Zollikon, Herrliberg) affichent des prix de 20 000 à 40 000 CHF/m². À Zoug, les biens du centre-ville varient de 12 000 à 25 000 CHF/m², et les villages environnants de 8 000 à 14 000 CHF/m². Schwytz offre des prix plus accessibles, entre 6 000 et 14 000 CHF/m² au bord du lac et 4 000 à 8 000 CHF/m² dans les terres. Ces prix reflètent la qualité, la stabilité et la rareté de l'immobilier suisse — et le fait que la pierre en Suisse a historiquement été l'une des réserves de valeur les plus fiables au monde.